Respuesta corta: lo que necesita un edificio multifamiliar depende de su altura y de su número de niveles. Hasta 15 m bastan la señalización, la iluminación de emergencia, los extintores y los detectores dentro de cada departamento. Por encima de 15 m se suman la red de agua contra incendio con siamesa, la detección y alarma centralizada y las escaleras protegidas. Pasados los 60 m se exigen rociadores y gabinetes en todo el edificio. Los sótanos de estacionamiento grandes llevan rociadores aunque el edificio sea bajo. Las reglas están en la Norma A.020 (Cuadro N.° 09) y en la Norma A.130 del Reglamento Nacional de Edificaciones, que deben leerse juntas.
Si quieres ver el panorama completo (qué es cada sistema, qué norma lo regula y cuál pide tu edificación), revisa nuestra guía de sistemas contra incendio.
Qué normas aplican
- A.020 Vivienda, modificada por la RM 188-2021-VIVIENDA. Su Art. 27 trae el Cuadro N.° 09 «Protección contra incendios», ordenado por altura. La misma norma indica que la A.020 y la A.130 constituyen una unidad.
- A.130 Requisitos de seguridad, capítulo de vivienda (Norma A.130), ordenado por número de niveles.
- IS.010 Instalaciones sanitarias, numeral 4, para la red de agua contra incendio y la reserva.
- Normas NFPA a las que remite la A.130: NFPA 13 (rociadores), NFPA 14 (montantes y gabinetes), NFPA 20 (bombas) y NFPA 72 (detección y alarma).
Un dato de contexto: en julio de 2026 el Ministerio de Vivienda publicó para consulta pública un proyecto de modificación de la A.130 (RM 264-2026-VIVIENDA). A la fecha de esta guía es un proyecto; conviene revisar El Peruano antes de cerrar un diseño.
Requisitos por altura según la A.020
La altura se mide desde el nivel de la vereda hasta el piso terminado del último nivel de circulación común. Este es un resumen del Cuadro N.° 09; el proyecto debe revisar el texto completo de cada nota.
| Altura del edificio | Detección y alarma | Red de agua contra incendio | Rociadores |
|---|---|---|---|
| Hasta 15 m | Detectores en los pasajes interiores de cada departamento, sin central | No exigida por la A.020 | Solo en sótanos de estacionamiento de 1 000 m² o más |
| Más de 15 m hasta 30 m | Central de alarma; detectores de humo en pasajes y vestíbulo de dormitorios, de temperatura en la cocina, de humo en pasajes comunes y sótanos; estaciones manuales en el vestíbulo previo de la escalera | Sí, con siamesa en la fachada | Sótanos de estacionamiento de 1 000 m² o más |
| Más de 30 m hasta 60 m | Lo anterior, con estaciones manuales cada 20 m en pasajes y áreas comunes; la central controla ascensores y tiene fuente alterna | Sí | Sótanos de estacionamiento de 1 000 m² o más |
| Más de 60 m | Igual que el rango anterior | Sí, con gabinetes en cada piso | En toda la edificación |
La misma nota de la red de agua fija detalles que suelen olvidarse: hasta 30 m de recorrido desde la válvula angular de la escalera protegida hasta la puerta del departamento más alejado; bombas de más de 500 gpm con certificación de un laboratorio acreditado; alimentador eléctrico con medidor exclusivo para la bomba, y cuarto de bombas con esclusa y puerta cortafuego.
Requisitos por número de niveles según la A.130
| Niveles | Lo que pide la A.130 |
|---|---|
| Más de 5 | Red de agua contra incendio, extintores portátiles y sistema de detección y alarma (Norma A.130). |
| Más de 5 hasta 10 | Se permite una montante seca de Ø 100 mm con salidas de 65 mm en cada nivel, dentro de la escalera de evacuación, si hay un hidrante público a no más de 75 m de la siamesa y compañía de bomberos en la localidad (Norma A.130). |
| Más de 10 hasta 20 | Red presurizada de Ø 100 mm con válvula angular de 65 mm por nivel; gabinetes de 40 mm en todos los niveles; bomba automática de al menos 250 gpm (946 L/min) a 60 psi en el punto más desfavorable; reserva de al menos 28 m³ útil y exclusiva; estaciones manuales, detección de humo en el hall de ascensores y alarma (Norma A.130). |
| Más de 20 | Red presurizada de Ø 150 mm en cada escalera de evacuación, gabinetes en todos los niveles, bomba según NFPA 20, reserva según NFPA 13 y rociadores en todo el edificio (Norma A.130). |
Ejemplo: un edificio de 14 pisos, con el último nivel de circulación común a unos 35 m sobre la vereda. Por la A.020 está en el rango de 30 a 60 m: red de agua con siamesa, detección centralizada con estaciones manuales cada 20 m y central con fuente alterna. Por la A.130 está en el rango de 10 a 20 niveles: red presurizada, gabinetes en todos los niveles, bomba de al menos 250 gpm a 60 psi y una reserva de 28 m³ como mínimo. El diseño debe cumplir ambas.
Cuando las dos normas no dicen lo mismo
La A.020 se actualizó en 2021 y la A.130 sigue con su texto de 2012, por eso hay diferencias que el proyecto debe resolver de forma explícita:
- Gabinetes: la A.130 los pide desde más de 10 niveles; la A.020 indica gabinetes en cada piso solo para edificios de más de 60 m.
- Rociadores en todo el edificio: la A.130 los pide desde más de 20 niveles; la A.020, desde más de 60 m.
- Sótanos de estacionamiento: la A.130 pide rociadores cuando el área techada subterránea supera 750 m² (Norma A.130); la A.020, cuando es igual o mayor a 1 000 m².
Lo prudente es definir el criterio con la comisión técnica municipal antes de licitar, dejarlo escrito en la memoria descriptiva y, ante la duda, diseñar para la exigencia mayor. Cambiar el alcance con la obra avanzada siempre cuesta más.
Agua y reserva
La IS.010 hace obligatorio el sistema de mangueras para los ocupantes en edificios de más de 15 m, con una reserva de al menos 25 m³, caudal para dos mangueras simultáneas y mangueras de 40 mm y 30 m (numeral 4.2). Para edificios de más de 50 m pide además un sistema para uso de bomberos con al menos 40 m³ de almacenamiento (numeral 4.3). La A.130 eleva la reserva a 28 m³ en edificios de 10 a 20 niveles y, desde 20 niveles, la dimensiona según NFPA 13. Si la cisterna se comparte con el agua de consumo, la salida de consumo debe quedar por encima del volumen contra incendio, para que nunca se use esa reserva.
Escaleras, puertas y luces de emergencia
- Escaleras: la escalera integrada solo se admite hasta 15 m. Por encima se usan escaleras protegidas, con vestíbulo previo ventilado o con sistemas mecánicos de presurización. Más de 60 m: al menos dos escaleras.
- Presurización: la A.130 fija la diferencia de presión, una fuerza máxima de apertura de puertas de 30 lbf, doble fuente de energía y arranque por detectores.
- Puertas cortafuego: con resistencia de ¾ de la del muro, a prueba de humo y con cierrapuertas en los ingresos a escaleras (Norma A.130, medios de evacuación).
- Iluminación de emergencia: 1½ horas de autonomía, al menos 10 lux a nivel del piso y encendido en 10 segundos o menos (Norma A.130). La señalización de áreas comunes sigue la NTP 399.010-1 (Art. 39).
- Extintores: en todo edificio que no sea vivienda unifamiliar, según la NTP 350.043-1 y la Norma A.130. La A.020 los pide junto a las salidas de cada nivel, en áreas comunes y en el cuarto de bombas desde 15 m.
Caso práctico: edificio multifamiliar de 10 pisos
Tomemos un edificio de vivienda de 10 pisos sin sótano, con unos 2.7 m por piso: el último nivel de circulación común queda a unos 24 m sobre la vereda. Así se cruzan las dos normas:
- A.020 (más de 15 m hasta 30 m): central de alarma; detectores de humo en pasajes y vestíbulo de dormitorios y de temperatura en la cocina; detectores de humo en pasajes comunes; estaciones manuales en el vestíbulo previo de la escalera, y red de agua con siamesa en la fachada. Rociadores, solo si hubiera un sótano de estacionamiento de 1 000 m² o más.
- A.130 (más de 5 hasta 10 niveles): red de agua, extintores y detección y alarma. Se permite una montante seca de Ø 100 mm con salidas de 65 mm en cada nivel, dentro de la escalera de evacuación, si hay un hidrante público a no más de 75 m de la siamesa y compañía de bomberos en la localidad.
Si se cumplen esas dos condiciones, la A.130 admite resolver la red con montante seca y siamesa, sin bomba ni reserva propia. Conviene dejarlo confirmado con el proyectista y la municipalidad desde el anteproyecto, porque la A.020 pide red de agua con siamesa sin detallar si es seca o húmeda. Si no hay hidrante a 75 m o no hay compañía de bomberos, la opción seca no aplica y se diseña un sistema de agua contra incendio húmedo, con reserva y bomba calculadas con NFPA 14.
| Concepto | 10 niveles (A.130) | 11 niveles o más (A.130) |
|---|---|---|
| Montante | Seca de Ø 100 mm permitida, con las dos condiciones | Red presurizada de Ø 100 mm |
| Salidas por piso | Salida de 65 mm en cada nivel | Válvula angular de 65 mm en todos los niveles |
| Bomba | No, si la montante es seca | Automática, de al menos 250 gpm (946 L/min) a 60 psi en el punto más desfavorable |
| Reserva de agua | No, si la montante es seca | Al menos 28 m³ útiles y exclusivos |
| Alarma | Detección y alarma | Estaciones manuales, detección de humo en el hall de ascensores y alarma |
El piso 11 cambia el presupuesto: pasar de 10 a 11 niveles obliga a cuarto de bombas contra incendio, cisterna exclusiva y red presurizada. Por eso hay que definir desde el inicio cómo se cuentan el semisótano, el sótano y la azotea con uso común, y no descubrirlo cuando la estructura ya está hecha.
Lista de verificación para el proyecto
- Altura según la A.020 y número de niveles según la A.130, ambos anotados en la memoria.
- Área techada de sótanos de estacionamiento sumada en todos los niveles.
- Criterio acordado para las diferencias entre A.020 y A.130.
- Reserva de agua y bomba calculadas para el máximo riesgo del edificio, incluyendo locales comerciales del primer piso.
- Ubicación de siamesa, válvulas angulares y gabinetes con el recorrido máximo verificado.
- Panel con fuente alterna y control de ascensores cuando corresponda.
- Protocolos de prueba de cada sistema para la conformidad de obra.
Lo que solemos encontrar en edificios ya habitados
- Gabinetes sin manguera o con la válvula sin volante.
- Siamesas sin tapas y con roscas dañadas.
- Puertas cortafuego trabadas abiertas con cuñas.
- Detectores pintados durante el mantenimiento de las áreas comunes.
- Bomba contra incendio en modo manual y panel con fallas sin atender.
La junta de propietarios es responsable del mantenimiento de las áreas comunes, incluido el sistema contra incendio. Ver cada cuánto se mantiene cada sistema.
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Preguntas frecuentes
¿Un edificio de 5 pisos necesita red de agua contra incendio?
Por la A.130, la red se exige en edificios de más de 5 niveles. Por la A.020, cuando el edificio supera los 15 m de altura. Un edificio de 5 pisos suele quedar por debajo de ambos límites, pero hay que revisar la altura real y el sótano.
¿Los rociadores del sótano pueden conectarse a la red pública?
En uso residencial, la A.130 permite no instalar bomba ni reserva y conectarse a la red pública si su suministro es confiable. Hay que demostrar el caudal y la presión.
¿Quién firma los protocolos de prueba?
El profesional o la empresa responsable de la instalación, con la presencia del supervisor o del representante del propietario. Ver la guía sobre el certificado de operatividad.
¿Un edificio de 10 pisos necesita bomba contra incendio?
No necesariamente. Con 10 niveles, la A.130 permite una montante seca con siamesa si hay un hidrante público a no más de 75 m de la siamesa y compañía de bomberos en la localidad; en ese caso no se exige bomba ni reserva propia. Con 11 niveles o más se pide red presurizada, bomba de al menos 250 gpm a 60 psi y reserva de 28 m³.
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Referencias: RNE, Norma A.020 Vivienda (RM 188-2021-VIVIENDA), Art. 27 y Cuadro N.° 09; Norma A.130 (DS 017-2012-VIVIENDA); Norma IS.010, numeral 4; RM 264-2026-VIVIENDA (proyecto de modificación de la A.130).
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Normas citadas en esta guía: NFPA 13 (2022); NFPA 14 (2024); NFPA 20 (2022); NFPA 72 (2022); RNE A.130 (DS 017-2012-VIVIENDA); RNE IS.010.
